中古マンションのメリット
中古マンションを購入するメリットはいくつかあります。
まず、新築のマンションと比べて価格が安くなることが挙げられます。
新築のマンションを購入すると、すぐに価値が下がってしまうと言われています。
それに対して、中古マンションは20年経ってから値下がりが止まり、ほぼ横ばいになると言われています。
特に人気のあるエリアや地域では、中古マンションでも価値はあまり下がらない傾向があります。
また、中古マンションはすでに建物や設備が完備されているため、新築のマンションと比べて設備の最新性や品質に差がある場合があります。
しかし、中古マンションでもリフォームを行うことで自分の好みやニーズに合わせて改装することができます。
そのため、購入時には低価格で手に入れることができる一方で、その後のリフォーム費用がかかる可能性があります。
また、中古マンションは賃貸住宅と比べてもメリットがあります。
賃貸住宅では、できるだけ低コストでマンションを建て、高い家賃で貸し出すことが一般的です。
一方、中古マンションの場合は、物件の立地や築年数によっては、賃貸の家賃よりも低くなることもあります。
そのため、長期的に考えれば中古マンションの方が経済的にお得になることがあります。
ただし、中古マンションにもデメリットもあります。
例えば、購入時には頭金や初期費用がかかることがあります。
また、築浅物件の場合は値下がりが大きいため、賃貸の家賃よりも高くなることもあるかもしれません。
このような点に注意しながら、中古マンションを選ぶ際には自分の経済状況や将来の計画を考慮しながら検討する必要があります。
中古マンションのデメリット
中古マンションを購入する際のデメリットを詳しく説明します。
まず、中古マンションは築年数によって価格が下落する傾向があります。
たとえば、築20年ほど経過した場合、新築時の半額ほどになることが一般的です。
また、築年数が古くなるほど価格は安くなりますが、その分仲介手数料などの諸費用が高くなることもあります。
具体的には、不動産会社への仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料は物件価格に対して3%に加えて6万円が目安です。
例えば、物件価格が2500万円の場合、仲介手数料は81万円になります。
同じように、3000万円の物件価格の場合は96万円となります。
この他にも、登記費用や住宅ローンの保証料、火災保険料、不動産取得税などの費用がかかります。
つまり、物件の代金だけではなく、購入時にはさまざまな諸費用を覚悟しなければならないのです。
そのため、中古マンションを購入する際には、予算に余裕をもたせることが重要です。
使い勝手の良い住空間を手に入れるためには、リフォームやリノベーションにも費用をかけることができます。
ただし、マンションには「専用」部分と「共有」部分があり、リフォームが制限されている場合もありますので、確認が必要です。
さらに、中古マンションの価値を維持するためにも、定期的なメンテナンスが必要です。
定期的な外壁の掃除などを行ってもらえるマンション管理会社に入居する場合は、築年数が古くなったイメージをあまり感じることはありません。
また、価格がリーズナブルなエリアを選ぶことや、間取りを増やした物件を選ぶことも可能です。
中古マンションを購入しても、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けることができます。
ただし、住宅ローン控除の条件は、新築の場合に加えて中古の場合の条件もクリアしなければならないため、少し厳しい条件が課せられます。
しかし、夫婦共有名義にしておけば夫婦で住宅ローン控除を受けることができます。
また、不動産取得税の軽減措置にも条件があるため注意が必要です。
以上が、中古マンションを購入する際のデメリットについての説明でした。
適切な予算計画やメンテナンスによって、中古マンションでも快適な住まいを実現することができます。
修繕積立金が高い
集合住宅であるマンションでは、定期的な修繕やメンテナンスが必要です。
そのため、管理組合に月2～3万円の管理費や修繕積立金を納める必要があります。
特に10年に一度の大規模修繕では、一戸当たり100～120万円もの費用が必要となります。
築年数が経過するほど、修繕費用も増加する傾向があります。
ただし、適切なメンテナンスが行われていれば、RC造マンションは100年以上住めるとされています。
マンションの価値は管理状態にも左右されるため、中古マンションを購入する場合は修繕積立金の不足により値上げされることもあります。
マンションの耐震性が低い
マンションの耐震基準は、1981年の建築基準法の改正を基準としています。
旧耐震基準で建てられた建物の場合、大破以上の被害が30%未満となります。
また、中・小破の場合でも40%未満となっています。
一方、新耐震基準で建築された建物では、大破以上の被害は10%未満であり、中・小破の場合も20%未満となっています。
ただし、一部の旧耐震マンションは、補強工事により新耐震基準と同等の耐震性を持つようになっているものもあります。
マンションの住宅設備が古い
マンションの住宅設備は経年劣化していることがあります。
ガス給湯器やその他の設備が古くなっている場合、引っ越し後すぐに交換する必要があることもあります。
前の売主の入居期間にもよりますが、耐久年数を超えた設備をそのまま購入すると、故障やトラブルが発生する可能性があります。
そのため、新品に交換してから契約することをおすすめします。
マンションの固定資産税が高い
マンションの敷地が広い場合、固定資産税が高くなることがあります。
敷地面積を複数世帯で分割するため、1世帯当たりの土地持ち分が広くなります。
その結果、戸建てと同様の固定資産税の負担を抱えることになります。
また、土地の価値は地価の変動によって上下するため、固定資産税も増減することがあります。
購入する際のポイント
中古マンションを購入する際のポイントについて、後悔しない物件を選ぶためには限られた期限で全てをチェックすることは難しいかもしれませんが、後悔しない買い物をするための注意点です。
その中でも、まずは住宅ローンの金利を確認することが重要です。
まず、住宅ローンの金利について知ることです。
住宅ローンの金利には変動金利、当初固定金利、固定金利の3種類があります。
それぞれにはメリットやデメリットがありますので、自分に合った金利のタイプを選ぶ必要があります。
インターネット上で簡単に計算し、返済のシミュレーションも行うことができますので、比較検討してみましょう。
また、リフォームを行う予定がある場合は、リフォームローンの利用も考えなければなりません。
リフォームローンの金利は住宅ローンよりも高くなることが一般的ですが、最近では住宅ローンとリフォームローンを一本化できるローンも増えてきています。
さらに、中古マンションを探す際には築20年以上の物件を狙うのがおすすめです。
なぜなら、築20年を過ぎるとマンションの価格が安定し、購入時の価格と売却時の価格があまり変化しない傾向にあるためです。
ただし、周辺の環境が大きく変わらない限り、大きな損失をすることはありません。
さらに固定資産税についても考慮しましょう。
中古マンションの固定資産税は、築25年以上で新築より安くなることが多いです。
マンションは経年劣化していくため、毎年少しずつ劣化していきます。
そのため、固定資産税の劣化率も下がり、年々安くなる傾向にあります。
最後に、自身の生活スタイルに合った条件も重要です。
例えば、仕事に便利な立地にあるマンションを選ぶことが大切です。
通勤がしやすく、乗り換えなしで行けるエリアや最寄り駅までの距離が10分以内であるなど、自分の生活に合った立地条件を考慮しましょう。
また、最寄り駅周辺にはスーパーや買い物ができる施設があると便利です。
仕事をしていると、マンションの管理業務の負担が少ないことも重要なポイントとなります。
子育てに適したマンション
子育てに適した住まいを選ぶ際には、立地条件が非常に重要です。
子供が学校や幼稚園、保育園に通いやすいことが必要です。
また、自転車や徒歩で買い物ができるスーパーや銀行、郵便局などが近くに揃っていることも重要です。
さらに、病院や公園も近くにあると便利です。
当然ながら、防災や防犯に優れた地域であることも心配りが必要です。
リタイア後も住めるマンション
定年後も快適に暮らすためには、車や自転車に乗ることが難しくなった時の生活に配慮する必要があります。
そのため、買い物や銀行、郵便局、病院へのアクセスが近い場所が望ましいです。
さらに、災害時に避難が必要になる場合も考慮して、避難所が近くにあることもポイントです。
また、バリアフリー設計のマンションであることも重要です。
資産価値が落ちにくいマンション
将来的な転勤や家族のサイズアップなど、住み替えを考える場合には、資産価値の落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
資産価値は、立地条件やお部屋のスペック、管理状態などによって決まります。
近くにスーパーやコンビニ、駅があることや、生活インフラが整備されていること、災害に強い土地であることもポイントです。
また、広さや日当たり、眺望などの要素も重要です。
さらに、共用部分の設備や補修などの管理状態も資産価値に影響します。
中古マンション購入時の注意点
中古マンションを購入する場合には、新築分譲マンションとは異なり、売り出しのタイミングが明確でないことがあります。
そのため、希望する住居エリアを絞り込み、不動産会社の情報をこまめにチェックするか、不動産会社に頻繁に相談することが大切です。
また、中古マンションでは内覧が可能なため、マンションの外観や周辺の環境、また共同生活者の様子など、自分に合うかどうかを判断しやすくなります。
内覧のポイント
内覧を行う際には、以下のポイントを必ず確認することが大切です。
外観
物件の外観について、到着した時の第一印象を確認しましょう。
建物の外観は、その物件の印象を左右する重要な要素です。
エントランス
物件のエントランスは、入居者や来客が最初に目にする場所です。
清潔で快適な雰囲気があるか、セキュリティ対策がしっかりしているかなどを確認しましょう。
エレベーター
エレベーターがスムーズに動いているか、必要に応じて使い勝手を確認してください。
特に高層階に住む場合は、エレベーターの性能や待ち時間は重要なポイントとなります。
共用廊下
共用廊下の清潔さや照明などを確認してください。
また、防犯対策や防音性も重要な要素です。
ごみ置き場
ごみ置き場が適切に管理されているか、不快な臭いが漂っていないかを確認しましょう。
駐車場
駐車場の広さや利便性、料金などが自分のニーズに適しているかを確認しましょう。
自転車置き場
自転車を置く場所があるか、安全に保管できるかを確認しましょう。
建物周りの植栽
周辺の植栽がきれいに管理されているか、緑豊かで快適な環境が整っているかを確認しましょう。
外壁
外壁の状態や経年劣化の有無を確認し、修繕の必要性を判断しましょう。
館内
建物内の共用スペースや設備の管理状況を確認しましょう。
管理組合の活動や積立金の有無も重要なポイントです。
室内
部屋に入った時の印象や、眺望、方角、日当たり、風通しの良さなどを確認しましょう。
各部屋のトイレやバスルーム、洗面室、キッチンの設備や状態も重要です。
天井・壁・床
天井や壁、床の状態や素材、給湯器や水栓の使い勝手なども確認しましょう。
バルコニー
バルコニーの広さや眺望、日当たり、防犯対策などを確認しましょう。
ドア・窓
ドアや窓の開閉・施錠の状態を確認し、セキュリティ面に問題がないかを確認しましょう。
給湯器
給湯器の種類や設置状況、使用状態を確認しましょう。
給湯の安定性や給湯能力は快適な生活に影響を与えます。
周辺環境
周辺の環境や風景は、日中や夜によって異なる場合があります。
周辺の生活利便性や地元情報を確認しましょう。
また、内覧時は他の住人のプライバシーやマナーに配慮しましょう。
内覧の際は、自分の住みたい条件や優先順位に合わせてチェックリストを作成し、必要なポイントを押さえることが大切です。
また、地元情報や隣人の声などを聞いて、より詳細な情報を得ることもおすすめです。
