不動産を買うとき、建物の使える期間について正確に理解しておくことはとても大切です。
特に、中古の物件を売ったり買ったりする場合には、重要な指標の一つとなります。
今回は、建物の使える期間を正しく把握するために必要な知識を紹介します。
具体的には、木造住宅の使える期間について解説します。
さらに、中古の木造住宅を購入する際に気を付けるべきポイントについても説明します。
耐用年数
不動産とは、土地とその上にある建物やその他の物を指します。
土地には建物が一般的な定着物として存在します。
また、耐用年数とは、一般的にはある物が使用可能な期間を示す年数です。
ただし、耐用年数は単なる「寿命」とは異なりますので、注意が必要です。
この言葉はしばしば誤解されやすい用語です。
ただし、土地自体には耐用年数という概念はありません。
耐用年数は、建物や設備などの特定の物に対して設定されます。
その物が使える期間が制限されるときに耐用年数が設けられるのです。
このように、不動産とは土地とその上に建っているものを指し、その中には建物が含まれます。
耐用年数は一般的に物の使用可能な期間を示す概念であり、特定の物に対して設定されます。
実際の耐用年数
耐用年数にはいくつかの種類があります。
その中でも大きく分けると、「法定耐用年数」、「物理的耐用年数」、そして「経済的耐用年数」の3つです。
これらはそれぞれ異なる文脈で扱われる概念であり、以下に詳しく説明します。
法定耐用年数
法定耐用年数とは、税務会計の目的で、不動産の価値を公平に評価するために国が設定した建物や物件の使用可能な期間のことを指します。
この法定耐用年数は、建物の構造や用途により異なります。
例えば、住宅の場合、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年、レンガ造は38年と定められています。
この法定耐用年数に基づいて計算することで、建物や物件の現在の価値を一定程度把握することができます。
法定耐用年数を考慮することで、建物の老朽化や経年劣化が反映され、現在の価値を客観的に評価することができます。
例えば、ある建物が鉄骨鉄筋コンクリート造であり、法定耐用年数が47年とされている場合、建物が築47年を経過した時点で、その価値が減少すると考えられます。
また、法定耐用年数が過ぎた建物は、修繕やメンテナンスの費用が増えることも予想されます。
税務会計上では、法定耐用年数を考慮して建物の減価償却費用を計上する必要があります。
建物や物件の価値を公平に評価し、償却費用を適切に計算することは、企業の正確な財務情報の提供に重要な役割を果たします。
法定耐用年数は税務会計上の規則であり、建物や不動産の実際の寿命や使用可能期間とは必ずしも一致しないことに注意が必要です。
また、法定耐用年数は国によって異なる場合がありますので、地域や法域によって異なる法定耐用年数が適用される場合もあります。
物理的耐用年数
物理的な耐用年数とは、建物や不動産がそのまま使える期間を示すものであり、通常はその期間が終了したら処分することが前提とされています。
一般的には、その物の寿命に近づいていると考えられます。
ただし、実際には立地や管理状態によって、住み続けられる年数は異なります。
たとえば、何百年も前から使用され続けている古い木造の寺院や建物などがあることからも、このような差異が明らかです。
経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、ある物や設備が経済的な価値を失うまでにかかる時間を示す数値です。
経済的耐用年数は、物が壊れたり古くなったりして機能しなくなる時期や、市場での需要や評価など、様々な要素を総合的に考慮して計算されます。
経済的耐用年数が短い場合、物や設備は早く価値を失い、修理や更新が必要になる可能性が高くなります。
一方、経済的耐用年数が長い場合、物や設備は長く使うことができ、経済的な利益を持続的に生み出すことができると言えます。
木造住宅の寿命と税金
耐用年数とは、製品や建物などが正常に使用されることが期待される年数を指します。
条件によって違う
木造住宅の法定耐用年数は通常22年とされていますが、実際に住むことができる期間は、個々の住宅の状態やメンテナンスの状況によって異なります。
そのため、住宅の安全性を評価する際には、物理的な耐用年数を考慮することが重要です。
ただし、具体的な条件によって物理的な耐用年数に差が生じるため、専門家でさえ正確な判断が難しいとされています。
実際には、30年で取り壊される住宅もあれば、80年以上も利用され続けている住宅もあります。
そのため、工夫次第で住宅の寿命を延ばすことも可能な場合があります。
また、住宅としての快適さを維持するためには、水回りなどの設備にも注目する必要があります。
給排水設備や電気設備などは、法定耐用年数が15年とされています。
ですので、30年以上住み続ける計画がある場合は、それらの設備を一度交換する必要があることを考慮しておくべきです。
木造住宅の耐用年数と固定資産税
木造住宅のメリットの一つは、鉄骨造や鉄筋コンクリート（RC）造よりも固定資産税が低くなることです。
これは、木造住宅が他の構造に比べて劣化のスピードが速いと評価されているからです。
木造住宅は、新築から22年で法定の耐用年数を超えるため、税金は下限になります。
ただし、下限と言っても、税金が完全になくなるわけではありません。
税金はその後も、新築時の評価額の2割で固定されます。
中古住宅の耐用年数はどうやって求める？
中古住宅の耐用年数を求める方法には、主に「見積法」と「簡便法」という2つの方法があります。
見積法は、将来の使用可能期間を予測して耐用年数を見積もる方法です。
しかし、これは実際に正確な耐用年数を算出することが難しいため、あまり一般的には使用されていません。
そのため、一般的には簡便法を用います。
簡便法は、一定の計算式に基づいて耐用年数を算出することができます。
具体的には、対象の物件の経過年数によって計算方法が異なります。
まず、物件の経過年数が法定耐用年数を超えている場合は、「法定耐用年数×20％」として計算します。
木造一戸建て住宅の場合、法定耐用年数は22年ですので、このケースでは「22年×20％＝4年（小数点以下切り下げ）」となります。
一方、経過年数が法定耐用年数未満の場合は、「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」という計算式で求めます。
例えば、物件の経過年数が15年の場合は、「（22年－15年）＋15年×20％＝10年（小数点以下切り下げ）」となります。
さらに、経過年数に対する耐用年数をまとめた表を作成しました。
例えば、経過年数が5年の場合は、耐用年数は18年（小数点以下切り下げ）となります。
経過年数が10年の場合は、耐用年数は14年（小数点以下切り下げ）となります。
同様に、経過年数が15年の場合は、耐用年数は10年（小数点以下切り下げ）となります。
最後に、経過年数が20年の場合は、耐用年数は6年（小数点以下切り下げ）となります。
まとめ
この記事の要点をおさらいしましょう。
耐用年数には法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数の3種類があります。
物理的耐用年数は、住宅の寿命に近い意味を持ちますが、正確な算出は難しいです。
木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、実際の寿命は30年から80年と大きく異なる場合があります。
寿命を延ばすためには、劣化の見極めと定期的なメンテナンスが非常に重要です。
