中古住宅の価格相場
中古住宅の価格相場について詳しく説明します。
中古住宅の価格相場は、一戸建て住宅の場合、多くの要素によって影響を受けます。
築年数や立地条件、周辺の施設やアクセスの便利さ、建物の状態などが価格に影響を与えます。
まず、中古住宅の価格相場を把握するためには、オンラインの不動産情報サイトや不動産会社の取引データなどを活用すると良いでしょう。
例えば、物件の広告や査定価格には、近隣の同じような物件の価格や成約価格が表示されていることがあります。
これらの情報を参考にすることで、ある程度の価格相場を知ることができます。
また、地域ごとにも価格相場は異なりますので、購入を検討している地域の平均価格や周辺の物件の相場も確認しておくことが重要です。
特に、人気のエリアや都心部は価格が高くなる傾向にありますので、それに応じた予算の見直しをする必要があります。
ただし、価格相場はあくまで参考です。
実際の物件にはさまざまな要素が絡み合い、個別の条件によって価格が異なるため、査定や相談を通じて専門家に相談することが重要です。
不動産会社に査定を依頼したり、相談窓口に相談することで、より正確な価格相場を知ることができます。
したがって、中古住宅を購入する際には、価格相場を把握することが大切です。
それにより、適切な価格の判断ができ、自身の予算や条件に合った物件を見つけることができます。
是非、情報を収集し、慎重に検討してください。
価格の妥当性を確かめるには
中古住宅の価格が適切かどうかを確かめる方法を紹介いたします。
まず、過去の取引事例を参考にする方法があります。
この中でも、信頼できる情報源として、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているレインズ・マーケット・インフォメーションがあります。
レインズは地域ごとに分かれており、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズといった具体的なエリアごとに情報を提供しています。
それぞれの地域にお住まいの方は、自分の地域のレインズを活用することをおすすめします。
査定価格の決まり方
ここでは、不動産会社が中古住宅を査定する際に算出される査定価格について解説いたします。
中古住宅の査定価格は、実は競争力の有無によって異なる計算方法が用いられます。
例えば、都心の物件のように競争が激しく、複数の購入希望者が現れるような場合には、取引事例比較法という手法が適用されます。
一方で、地方の物件のように競争が弱く、需要が少ない場合には、法定耐用年数から逆算した「積算法」が一般的に使われます。
これらの手法について順を追って詳しく解説していきます。
取引価格を参考にする取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象となる中古住宅と似た条件の物件の取引事例を参考にして査定額（比準価格）を決める方法です。
例えば、東京都品川区にある中古戸建ての比準価格を求める場合には、同じ品川区内の中古戸建ての取引事例を参考にします。
物件同士が近隣に位置しているほど、より適切な比準価格を導き出すことができます。
取引事例から適切なものを選び、取引価格の事情や時点の修正を行いながら、「地域要因」と「個別的要因」を比較考慮して評価額を算出します。
また、特殊な事情を考慮するために、物件の売り急ぎや買い急ぎといった状況を「事情補正」として反映させることもあります。
時点修正とは
時点修正は、過去の取引事例を参考にする際に行われる修正のことです。
不動産の価格は常に変動しているため、過去の取引時点と現在の物件の評価時点との差異を考慮する必要があります。
もし評価対象となる物件が過去の取引時点と離れている場合、価格の変動を加味するために時点修正が行われます。
地域要因とは
地域要因は、その地域の格差に関わる要素を指します。
取引事例を参考にする際には、同じ地域の物件の価格を見ることが一般的ですが、異なる地域の取引事例が用意されることもあります。
この場合、地域ごとの特徴や需要・供給の違いなどを考慮する必要があります。
個別要因とは
個別要因は、不動産の個別の特徴に関わる要素です。
地域に関係なく、物件そのものの個別の差異を考慮します。
主な要素としては、築年数、接道の有無や方位、道路の種類（市道、私道、国道）、土地面積や敷地面積、土地の形状、地盤の強さ、日照状況、公法上の規制などがあります。
これらの要素は、物件の評価や価格査定に影響を与えます。
減価償却をもとに決める積算法
積算法は、中古住宅の建物の価値を求めるための方法です。
中古住宅の価値は、土地と建物の価格に分けて評価されます。
ただし、土地は経年劣化しないため、土地の価値は変化しません。
一方、建物の価値は経年とともに低下していくとされています。
法律で設定された法定耐用年数という参考数値に基づいて、経年に応じて建物の価値が減少すると考えられます。
積算法では、法定耐用年数が経過するごとに建物の価値が下がっていくことを前提として、中古住宅の価格を算出します。
算出方法は3つのステップで行われます。
特に築年数は中古住宅の査定価格に大きく影響を与えます。
築年数の影響
築年数は、取引事例法や積算法において、中古住宅の査定価格に大きな影響を与える要素です。
一般的には、新築から築10年までの間に価格が急激に下がる傾向があります。
また、グラフからもわかるように、築10年までは価格が86%程度になるとされています。
さらに、新築住宅は購入直後にも価格が1~2割程度下がると言われています。
築年数が進むごとに、建物の劣化や老朽化が進み、その結果として資産価値が下がっていくと考えられます。
価格決定は市場価格と比較して決められる
中古住宅の価格は、市場価格と比較して決められることが多いです。
なぜなら、新築住宅の価格は販売会社の広告費や建築コスト、利益が上乗せされるため、市場価格よりも高く設定されているからです。
そのため、新築住宅は購入後すぐに中古住宅となり、価格も1～2割程度下がります。
そして、中古住宅の価格は築10年～築20年まで下がり続ける傾向があります。
価格は築20年まで下がり続ける
中古住宅になった途端に価格が下がるだけでなく、築20年まで価格は下がり続けます。
その理由としては、木造一戸建ての法定耐用年数が22年と定められているため、22年まで建物価格が下がり続けることがあります。
また、築20年までの中古住宅の特徴としては、住宅ローン控除が築20年まで申請の対象となることなどが挙げられます。
中古住宅を検討している方の中には、購入後の資産価値の下落を防ぐために築20年以上の住宅を選ぶケースも少なくありません。
なお、築20年以降は価格がほぼ横ばいになる傾向があります。
築20年を過ぎた中古住宅は土地の価格になる
築20年を過ぎた中古住宅は、土地の価格のみになり、価格は下げ止まっていることが特徴です。
こうした中古住宅では、古い家屋を解体して土地として売り出している場合もあります。
なぜなら、築20年以上の中古住宅にそのまま住むケースは少ないため、買主は購入後に解体することが一般的だからです。
そのため、築20年を過ぎた中古住宅の場合、解体費用がかからないため、比較的安い価格で売り出されることもあります。
中古住宅の売り出し価格は、比較事例や積算法によって査定されますが、実際の売り出し価格とは異なる場合が多いです。
売り出し価格の決定方法について解説します
売り出し価格の設定は上限価格と下限価格を決めることから始まります。
これは、中古住宅の場合において値下げ交渉が一般的であるため、「値下げする範囲の最低ライン」をあらかじめ決めておくことが重要とされるからです。
同時に、値引き分をプラスした価格を設定するために、上限金額も設定します。
中古戸建て住宅の場合、築20年までの物件では通常、売り出し価格から10%程度の値引きが行われることが多く、成約に至りやすい傾向にあります。
しかし、売り出し価格は売主の事情によっても変わることがあります。
例えば、新築住宅を購入後、すぐに手放す場合など、査定額よりも住宅ローンの残債が多いといったケースがあります。
この場合、売り手は住宅ローンを一括返済し、抵当権を解除する必要があるため、査定額以上の金額で売り出さなければならないのです。
また、古い物件でも、購入時の金利が高くまだ利息の支払いが終わっていない場合など、売主が相場の価格よりも高い価格を設定する場合があります。
売主のローン返済状況は不動産登記簿（登記事項証明書）から推測することができます。
不動産登記簿は土地や建物に関する権利関係などが記録され、社会に公示されるための行政上の資料です。
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」などを通じて確認することができます。
逆に、売主が転勤や離婚などの理由で早く物件を手放したい場合などでは、比較的査定額よりも低い価格で売り出されることもあります。
価格について詳しく解説します
中古住宅を購入する際には、売り出し価格と査定価格が一致しない場合があります。
一般的に、売り出し価格は相場からかけ離れており、値引き交渉の余地があることが多いです。
したがって、売り出し価格を判断する際には、査定価格との差異を考慮に入れる必要があります。
また、中古住宅の価格が税込み価格かどうかも確認しておきたい点です。
売主が個人の場合は消費税はかからないが、不動産業者が売主である場合は消費税込み価格となります。
ポータルサイトなどで物件を調べる際には、「取引業態」という項目を確認しましょう。
もし「仲介」や「代理」と表示されていれば、売主が個人である可能性が高いです。
逆に「売主」と表示されていれば、業者が売主である可能性があります。
もし気になる場合は、不動産会社に問い合わせて売主が個人か業者かを確認することをおすすめします。
また、売主が個人であっても、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかることにも注意が必要です。
成約価格の決め方について詳しく解説します
中古住宅の成約価格は、売主と購入者の間で価格交渉が行われることで決まります。
通常、購入者からは値引き交渉の要望が出ることが多いため、最終的には価格の割引が行われる場合が一般的です。
そのため、売主側は予め割引を考慮して価格を設定することが多いです。
値引きの目安としては、物件価格の0.5%〜1%程度が一般的とされています。
購入する前には、この値引きの範囲を把握しておくことが重要です。
購入する前に押さえておくべきポイント
最後に、中古住宅を購入する前に確認しておくべきポイントをご紹介します。
購入を決定する前に、以下のチェックリストを確認してみましょう。
1. 物件の状態：屋根や外壁、水回りなどの設備や耐震性など、建物の状態を慎重に確認しましょう。
2. 修繕積立金や管理費：管理組合がある場合は、修繕積立金や管理費の状況を調べて将来の負担を見極めましょう。
3. 周辺環境：交通アクセスや近隣施設、騒音や治安など、生活環境に関連する要素も確認しましょう。
4. 地域の将来性：将来的な発展や都市計画の変更など、地域の将来性を考慮に入れましょう。
これらのポイントを押さえておくことで、中古住宅購入におけるリスクを最小限に抑えることができます。
物件の管理状況を確認する
物件の管理状況を十分に確認することは非常に重要です。
特にマンションの場合、管理はマンション管理会社に委託されていますが、会社によって管理の質が異なります。
そのため、清掃が不十分だったり、廊下の電球が切れているなどの問題がある場合もあります。
管理状況が悪い場合、購入後に資産価値が下がったり、劣化が進行したりするリスクがあります。
購入を検討している物件が適切に管理されているかどうか、入念にチェックしましょう。
周辺環境やハザードマップ・開発計画を把握する
物件の周辺環境やハザードマップ・開発計画などの情報を事前に収集することも重要です。
特にエリアによっては意外なリスクやデメリットが潜んでいる可能性もあります。
長期間住まなければならない場合、どのような災害リスクがあるのかは必ず確認すべきです。
また、将来的に都市開発が計画されている地域では、資産価値が上昇するかもしれませんが、工事の際の騒音や日当たりの悪化なども予測できます。
物件を選ぶ前に、周辺環境やハザードマップ・開発計画についても注意深く調べましょう。
シロアリや水漏れなどの隠れた問題をプロに確認する
外見上問題のない物件でも、見えない箇所には隠れた問題が存在することがあります。
特にシロアリや水漏れなどが代表的な例です。
これらの問題は購入後に発覚することも多いため、後々トラブルに発展することもあります。
「住み始めてからシロアリが大量に現れた！」なんて事態にならないように、見えない部分に関してはプロに依頼して調査してもらうことをおすすめします。
物件の購入を考えている場合は、プロの目を借りて隠れた問題を確認することが重要です。
まとめ
この記事では、中古住宅の価格がどのように決まるのか、相場や築年数との関係について説明してきました。
お互いに納得できる価格で取引を行うためには、今回ご紹介した内容を参考にしながらチェックポイントを確認してみてください。
しかし、中古住宅を購入する際には価格だけでなく、考慮すべきことがあります。
登記費用や司法書士費用、さらには手付金などの購入にかかる諸費用が別途必要です。
また、住宅ローン控除などの専門的な知識を持って資金計画を立てないと、損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際には、中古住宅の購入に詳しい専門家に相談しながら、資金計画を立てることが重要です。
彼らはあなたの具体的な状況を考慮に入れ、最適なプランを提案してくれます。
適切なアドバイスを受けることで、経済的な損失を防ぐことができるでしょう。
また、中古住宅市場は常に変動しているため、相場情報や最新の動向も把握しておくことが重要です。
インターネットや不動産業者の情報を活用して、正確な市場動向を把握する努力も必要です。
中古住宅の売買は大きな責任を伴うものです。
自分自身の経験や知識だけで判断することはリスクを伴いますので、専門家のアドバイスに頼ることをおすすめします。
自信を持って購入するためにも、プロと相談しながら慎重に進めることが重要です。
